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房价要下跌20%?真相比你想的还要残酷!

2017-11-22 12:15 网络整理

  楼市调控政策一波未走,下一波又来。如今,房地产草木皆兵,部分城房价一有风吹草动,就有声音喊着房价要跌了,泡沫要破!那么事实到底如何?北京房价下跌20%是个案还是趋势? 房价真的要跌了吗?(本周好基金)

  1北京房价跌20%是个案

  北京房价下跌20%,房价要下跌了?

  近日,根据伟业我爱我家(博客,微博)集团市场研究院的最新统计,5月北京二手住宅市场实际签单量环比下降了34.2%,新增客户登记量也环比下降11.9%,二手房成交均价环比下滑2.4%,跌幅最大的通州、亦庄等地幅度甚至超过了20%。

  20%的跌幅到底有多高?不妨来看看房产中介相关人员怎么说。中原地产首席分析师张大伟在接受媒体采访时指出,伟业我爱我家集团市场研究院统计的通州、亦庄等地跌幅超过20%的数据让他“很惊讶”,因为一个月内出现这么大的跌幅有些“违背常识”。2013年年底房价开始下跌,到2014年年底,经历了一整年也就下跌了15%左右,这还是成交量持续低迷、买卖双方博弈很久的结果。2008年、2011年两轮调控,房价确实有出现“腰斩”的,但也是在6-9个月以后了,调控2个月就下跌20%的情况“历史上从未有过”。

  此处需要冷静一分钟——问题的关键是这20%的跌幅是个案还是有燎原之势?

  “跌幅20%这一数字可能是某些个案房源,业主着急出手的,不太可能是整个区域的均价。楼市不像股市那么大起大落,跌20%就该崩盘了。”张大伟说,“5月北京地区的房价大约下跌了1%-2%,这个跌幅已经不小了,虽然不多,但代表了趋势性的变化。”

  也就是说,目前房价确实存在小幅微跌,但20%的跌幅是个案,不足为奇,更不足为据。所以,当前形势下,房价要下跌了,似乎是不成立的。

  2我为什么不看好房价跌?

  地王潮一浪接着一浪

  事实上,樱桃小房子(ID:cherryhouse2017)发布了一文“大道至简:我为什么不看好房价”的观点是有一点道理的。

  文章中有一个观点我们抽离出来看下:

  2016年中国真实的城镇化率为41%,在国际经验来看仍属于加速发展期的前半段,按照国际经验来看要经过差不多30个点的上升空间,到70%以后才能到低平发展阶段。

  姑且不去考虑城镇化率的数据是否准确、统计口径如何,按照贾康的逻辑,还有30%可涨,至少还有一倍空间,这不是可以继续大干快上的节奏嘛,所以房价要继续涨涨涨。

  这或许就可以解释严调控下,为什么地王依旧频现?

  公众号金融街(000402,股吧)小邪女“举国沸腾,房价又要涨”一文指出,

  镇江新地王出现!经过130余轮的竞拍,R1703地块最终被中海以成交楼面地价9450元/㎡摘得,溢价率达110%,成为镇江新地王。

  同日,合肥取消土地拍卖限购,并降低房企拿地门槛。新政原文:经2017年5月26日市土地管理委员会第五次主任(扩大)会议批准,不再执行“竞买人报名参与市区和肥东县、肥西县、长丰县范围内的居住用地竞买时,每次拍卖会仅限参与其中1宗居住用地的竞买”。同时,三县房价连创历史纪录,高达1.75万/㎡,合肥市区2万+/㎡更加普遍!

  是的,不用怀疑,还是熟悉的配方,还是熟悉的味道,“抢地潮”来了。

  而这背后的原因则是土地供应稀缺。

  房企拿地热情居高不下的背后,是土地供应稀缺和一二线城市人口的居高不下的矛盾。

  供应端上,土地供应已连续两年下滑。

  任志强曾说过,2015年土地供应就是负的33%,很多城市土地已经出现短缺,包括上海和北京。

  今年,北京土地供应从“增”至“减”的趋势仍将继续。《北京市2017年国有建设用地供应计划》称,今年北京计划供应土地3900公顷,相比去年减少200公顷。

  土地是两年开工,所以2015年和2016年连续两年的土地供应负增长,将影响到未来城市的库存。数据显示,目前一线城市库存平均只有6个月左右,已经远低于12个月的安全库存标准。

  二线城市同样如此,以合肥为例,2017年3月24日土拍结束之后,合肥市区连续2个月再未举行大型土拍。市区居住类(含商住)地块供应量也在骤减,整个4月,市区仅成交了1宗居住(人才公寓)用地,5月份市区居住类地块更是“0”供应。合肥市区6月仅推出了1宗28.1亩的“袖珍”居住类地块上市,可见供地依然十分稀缺。

  土地供应稀缺,面粉(土地)在涨价,面包(房价)的涨价还会远吗?

  一波房价的上涨潮或许正在路上。

  3城市人口继续飙升需求依旧旺盛

  在需求端上,城市人口还将继续飙升!

  樱桃小房子(ID:cherryhouse2017)发布了一文“大道至简:我为什么不看好房价”有一段是关于楼市供求关系分析:

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