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人民币贬值一定会导致楼市崩盘?终于有人把房价和汇率的关系讲清了

2017-11-25 15:20 网络整理

本文首发于微信公众号:漫步金融街(000402,股吧)。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

  转自:申万宏源(000166,股吧)宏观(ID:swsmacro);作者: 李慧勇,王健;原标题《货币贬值房价就一定要跌吗——国际经验与配置小组系列研究之二十五》;有删改。

  房价和汇率的影响机制

  首先,我们抽离掉其他因素,单单考虑汇率和房价二者的关系,二者变化是同向的还是反向的。

  第一、资本流动,同向变动。汇率对房价的影响主要是通过影响资本流动实现的。对于一个资本自由流动的经济体,当汇率具有贬值预期时,资本流出会导致国内资产价格下跌,房价也不例外。

  作为全球货币的锚,美元的走势以及美联储的货币政策,对于全球特别是新兴经济体的资本流动具有重要影响,这也是在诸多国际案例得到验证的。

  第二、经济绩效,同向变动。但更多情形下,房价和汇率都要受到其他因素的共同影响。最核心的是经济绩效,一国的经济增长率代表着广义上的该国资产的平均回报率,而汇率和地产价格的变动方向也应与资产平均回报率的变动方向一致。并且,经济绩效还可以通过提高资产的平均回报率,吸引资本流入,共同推升汇率和地产价格。

  当经济增长强劲时,汇率升值、地产价格上涨;反之则反是。在这行种情形下,汇率和房价的变动方向也是一致的。

  第三、支柱效应。鉴于房地产市场对一国经济的重要性,至今依然是诸多主要经济体的支柱产业,地产价格也可以通过影响经济而传导至汇率。如果房价下跌,地产遇冷,经济下行,一国资产的平均回报率也将下行,汇率面临贬值的压力。此时,汇率和房价会表现出同向的变动。

  第四、货币政策,反向变动。一国的货币政策也会共同影响汇率和房价。货币政策宽松带来的充裕的流动性,一方面会提高本币的供给,导致货币贬值;另一方面也会推升房价;而紧缩的货币政策则会导致汇率升值和房价下跌。在这中情形下,汇率和房价则会表现出相反的变动方向。

  正是由于汇率和房价的关系还涉及到许多其他的变量,而各变量的作用方向可能并非一致,这也导致汇率和房价的关系并非一成不变,而是取决于主要的决定因素的综合影响。

  美国房价与汇率的关系

  从美国的经验来看,基于可得的数据,其汇率和房价的关系经历了这样几个阶段:

  在1995-2001年间,美元指数和房价同向上升;

  2002-2007年,美元贬值、房价上升,两者负相关;

  次贷危机后,美国的房价和汇率齐跌;而从2011年底开始,二者又呈现出同向上升的趋势。

 
  美国的汇率和房价的关系,突出地受到了经济以及政策的影响。得益于90年代信息技术的快速发展以及克林顿时期采取的经济政策,美国经济在1992-2001年间迎来了高增长、温和通胀的黄金增长时期。

  而在经济复苏的背景下,自1994年开始,美联储连续上调联邦基金目标利率。在1994年底至2001年初,联邦基金目标利率均保持在较高的水平。而美元指数也正是自1995年开始步入升值通道。强经济、强美元以及较高的利率自然吸引了大量资金流入美国。

  因此,在此期间,美国的房地产市场也迎来了强劲的增长。这一时期出现了美元和房价齐升的局面,核心因素在于美国较快的经济增长以及从紧的货币政策。

 

 
  上世纪末本世纪初,高科技泡沫破裂,2000年纳斯达克股指暴跌。

  2000年下半年开始,美国经济增速开始下滑,并进一步受到了2001年的911事件的冲击。美联储也自2000年5月起连续降息,2003年6月,联邦基金目标利率降至1%的历史低点。

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