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限价高压下环一线城市房价降温 年内难现“翘尾”行情

2017-12-05 14:09 网络整理

【限价高压下环一线城市房价降温 年内难现“翘尾”行情】未能在“金九银十”迎来放量的楼市正酝酿新一轮调整,其中环京、临深等一线城市周边区域已发生实质性降价。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,在经历了半年多的平淡期后,房企年底冲刺业绩的需求较强,环一线城市存在成交量“翘尾”的可能性,但价格可能继续调整。(21世纪经济报道)

  未能在“金九银十”迎来放量的楼市正酝酿新一轮调整,其中环京、临深等一线城市周边区域已发生实质性降价。

  作为过去两年承接一线城市外溢需求的城市区域,燕郊、固安、东莞、佛山、嘉善等二三线城市房价上涨明显,大部分已翻番。而在今年“3·30”房产新政以来的一系列限制性调控之下,这些区域也率先迎来调整。

  临近年底,部分大中型房企为了冲年度业绩,也选择了一些区域和项目进行优惠促销。自“双十一”开始,环一线城市包括万科、碧桂园、融创等大型房企的部分新盘,出现了较大幅度优惠,这在事实上降低了房价,一些区域出现了新房和二手房价格倒挂。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,在经历了半年多的平淡期后,房企年底冲刺业绩的需求较强,环一线城市存在成交量“翘尾”的可能性,但价格可能继续调整。

  实质性降价

  21世纪经济报道记者近期调查发现,包括环北京的河北廊坊,深圳周边的东莞、惠州及临近上海的浙江嘉善在内的众多环一线城市,新盘售价均出现调整。

  在与广州接壤的佛山,八个两市相邻区域的项目均出现了不同程度的降价促销。双十一以及之后一个月,万科10个项目共计放出1111套特价房。碧桂园推出的佛肇云BUY+淘房节,则放出了优惠力度极大的一口价房源,原价493万元的伦教碧桂园折后441万元,原价189万元的顺德碧桂园折后160万元,降价幅度在10%-15%左右;龙湖则在佛山推出11套收官特惠房,单套直减11万元房款。

  在临深的东莞塘厦、黄江、清溪以及惠州大亚湾片区,多个项目平价或低价开盘,位于黄江中心区的一个新项目价格低至15000元/平方米,而片区的地价去年曾拍到20000元以上/平方米,周边的二手房价格也在17000、18000元/平方米。

  “双十一”期间,在淘宝房产宁波页面上,景瑞红翎台项目推出了“存11000元抵23万”的促销,中海国际社区项目则放出1.5万元的优惠。

  尽管优惠力度颇大,但同策咨询研究部总监张宏伟指出,双11卖房效果并不明显。从东莞、佛山监测数据看,近两周(11月6日-11月19日)新房网签量均未现显著增长。

  实际上在此之前,环一线城市楼市已经变冷。回顾多个环一线城市9、10月数据可以看出,被视为传统成交旺季的“金九银十”亦未出现,成交量价均在回缩。

  据易居研究院监测,环北京的张家口、廊坊,环上海的苏州、宁波、嘉兴,环广深的东莞、惠州、佛山等城市,9月和10月总成交面积均出现下跌,其中张家口和廊坊的跌幅排在全国50个典型城市的前2位,分别为-85%、-69%。

  新房成交量大幅回缩的同时,价格亦在回落。国家统计局11月18日公布的10月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,环北京的天津、石家庄,环上海的无锡、宁波,环广深的惠州等城市,新建商品住宅价格与二手住宅价格的同比涨幅均已连续三个月回落。幅度最大的无锡,10月新房价格相比8月的同比涨幅回落达到14.7个百分点。

  中原地产首席分析师张大伟指出,价格波动比核心城市更为敏感,是环都市圈楼市的显著特征。本轮调控开启后,一线城市“量跌价稳”,成交价并未明显降低;而部分环一线城市则“量价齐跌”,新房及二手房均出现价格回落。

  限价令高压

  由于需求溢出效应,此前环一线城市吸引了大量有购买力的外来购房者,推动房价快速上涨。“然而这部分人的收入并不全部来源于当地,推高了这些小城市的房价收入比,”易居研究员曹倪娜指出。

  目前,这一现象已得到遏制。自今年“3·30”起,嘉善、东莞、佛山、廊坊等多个环一线城市在“因城施策”的背景下相继出台调控新政,要求外地户籍购房需提供社保,这大大提高了外来置业者的购房门槛。

  在佛山、东莞、惠州、苏州、张家口等城市,3月起的这轮调控在“限购”外又叠加了“限价”“限售”等措施,使部分环一线楼市成交量价迅速冰封。

  多位开发商人士坦言,与限购限售相比,限价的威力更大。“限价”调控则使新房入市变得困难。以佛山为例,限价令划定了新建商品房价格备案标准,超过备案价格的不得发证销售。上半年,开发商撑着都没有去领证,而到了下半年尤其是11月,高达60个以上的新项目如雨后春笋般推出,价格也被限制在一定范围内。

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