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北京成为首批试点!房价“大地震”要来了吗?

2017-12-07 10:11 网络整理

  昨日,国土部等印发通知,选取了13个城市作为“利用集体建设用地建设租赁住房”的试点,通篇来看这份通知,文如其名,亮点就是“农村集体用地以租赁的形式入市”,这一政策如果施行开来,那会对房价及楼市产生何种影响呢?相信大家这两天也看了不少相关的解读了,尤其是一篇网络爆文,说“二三折的房子马上就要来了”,其他诸如“楼市大地震”之类的,传播的也非常好,集体用地租赁入市形式的推出,是否真的就会对未来商品房市场产生巨大波动呢?对此,我倒是有一些不同的看法。

  先来谈一下我的看法,我的看法也很简单,关键就是一个租赁房源与商品房房源的区别,此次推出的集体用地租赁入市,说到底还是在建“租赁房源”,意在加大租赁房源的供给,但集体用地的租赁房源有一个特点,就是房租可能会明显低出许多,这是因为土地性质的关系,商品房用地的一律是要经过招拍挂的,政策从土地中也能分一杯羹,也就是我们常说的“土地财政”,而农村集体用地少了这个环节,所以,就地价而言,它少了非常多的成本,房子如果除去了土地的价格因素,那这部分房源如果出售的话,房价会降出不少。这也或许正是为什么农村的地只能以租赁的形式入市,而不能以商品房的形式入市的原因,农村集体用地如果一旦确权入市,那对未来楼市的冲击是非常大的,尤其是一线城市,但这次不是买卖的关系的入市,而是以“租赁”的形式入市,说到底,还是一个“租赁房源”的问题。

  关于发展住房租赁市场,笔者在前面的一些文章中就曾明确表达过观点,租赁市场如果要发展好、如果要抑制商品房房价,必须要满足两点,一点是解决好“同权”的问题,一点是解决好“供应量”的问题。前者,广州已经开了口子,称“租购同权”,我们也分析过,所谓“同权”,实质上很难落地,这不是政府一个部门就可以解决的,与“租购同权”相关的,还有无锡、济南等城市实行的“租房落户”,这一政策,笔者是双手拍快的,像“租房落户”的措施,就可以认为解决了“同权”的问题了,但“租房落户”这一政策能否在一线城市落实呢?很难!前不久,北京出了一个“共有产权房”,住建委称可以落户,但第二天马上就改了口,又说不能落户了,之前媒体的解读是“误读”,这就把这道政策的分量削弱了,如果共有产权房仍然不能解决“同权”的问题,那期待租赁房源来解决“同权”的问题,多少有些不切实际了,租房者怎么可能与购房者享受到同等的权利待遇呢?

  再一个是“量”的问题,租赁市场的发展,必然要考虑好这两个问题,一个是“权”,一个是“量”,并且,“权”在“量”先,没有“权”,“量”再多恐怕也无济于事。在“量”这个问题上,北京等一二线城市做的是非常值得称道的,大幅的提高了今后的供地计划,且在租赁房源上不遗余力,甚至这次还将集体用地纳入了租赁房源的范畴之中,从此也可以看出当局对于发展住房租赁市场及落实“租购并举”的长效机制的态度和决心,这一点也是不容置疑的。

  北京等城市的集体用地租赁入市,说到底还是一个解决租赁房源来源的事,它与商品房房价的关联还不是最紧要的,与商品房房价关系紧要的是租房市场的“同权”问题,如果将来北京等城市真正解决好“租购同权”的问题,那这部分集体用地租赁房源将发挥非常大的作用,但如果解决不好“同权”的问题,那这部分房源的实际功效也会被打折扣,它影响的可能仅是房租,对房价的影响微弱。说到底,还是长效机制,从七月底至今,长效机制在“租购并举”层面频频发力,如果长效机制今年能正式问世的话,那其最主要的形式估计就是“租购并举”了,今年及未来几年房地产市场建设的重点就是发展住房租赁市场了,并且在租赁房源供给量上会大大增多,此时,将农村用地纳入进租赁房源体系中,也是合情合理的。但不管租赁房源怎么个来源,它终究是租赁住房,不是商品住房,而既然是租赁住房,需求一端首先要解决的,还是一个“同权”的问题,也就是说,未来租房者能否享受到合理的权力,如果不能,对商品房的需求就不会降下去。

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