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还等着房价下跌?别傻了!

2017-12-07 10:11 网络整理


近几年“逃离北上广”的话题依旧存在,但身边的例子却告诉我,哪怕大城市交通拥堵,空气质量差,房价高物价贵,甚至还会因户籍门槛带来多多少少的不公平感,很多年轻人依旧会选择来到/留在大城市,浴血奋战。


大家为什么不离开北上广了?


在18世纪末,英国经济学家托马斯·马尔萨斯曾提出,城市扩张的最终结果是城市覆灭。但200多年过去了,马尔萨斯的预言好像落空了。


在过去的几年里,全世界的超大型城市,比如纽约、伦敦、东京、上海、北京等人口不但没有减少,反而还在急速增加。


为什么这些城市人口会不断呈现上升趋势呢?很大一部分原因是,这些地方集中了全国的优质资源。在大城市中,受教育的机会更多,医疗水平更高,各种消费十分方便。城市越发展,聚集的优质资源越多,这个不容置喙。


海通证券认为,近年来,人口从三四线城市向一二线城市集中的趋势仍然没有变化。



从城市层面看,2010年以来我国的常住人口依然呈现向一、二线城市所辖地区集中的特征。


截至16年,我国4个一线城市聚集了全国5%以上的常住人口,二线城市常住人口占比也超过16%,而其他城市常住人口占比近80%。


形成对比的是,最近6年我国总人口增加了4180万,其中约15%的新增常住人口分布在一线城市,逾40%分布在二线城市,因而人口整体依然是向较发达的大中型城市聚集。


那么这些离开“北上广”的人群都去哪了呢?


离开北上广后,他们去了哪里?


离开北上广后,这些人群主要流向了二线城市及中部地区。报告显示,天津、长沙、郑州、武汉、银川、厦门最近三年的常住人口累计增幅在5%以上。



近三年二线城市常住人口增长大多都超过了全国人口增幅,仅沈阳、大连、南京和太原人口增长慢于全国平均。


而比较来看,近三年长沙、杭州、成都(不含简阳,下同)、宁波和西安的常住人口增幅较之前三年提高了1.5%以上,人口加速增长。


长三角城市群和珠三角城市群外地人口流入比较多,人口流入的大多数是经济发达的地方,经济欠发达地区人口净流出严重。



从非户籍人口比重来看,人口净流入最多的城市均为全国或区域经济较发达的地区,大多位于珠三角和长三角,除了4个一线城市,还包括8个二线城市和8个三四城市。


其中,广东有5个,分别是广州、深圳以及毗邻的东莞、中山、惠州,并且东莞外来人口占比高达75%,深圳、中山也都超过50%,江苏有4个,为苏南的苏州、无锡、常州和省会南京。


什么决定房价?


这个问题很重要,决定了每个人的大类资产配置。更重要的是什么?可以实战!我们要判断哪个地方房价会涨,哪个地方房价会跌,什么时候会涨,什么时候会跌,这是我今天要跟大家讲的最核心的问题。


那我来问大家,什么决定房价?你会发现,在这个社会上过去十多年一直在讨论这个问题,有几十种答案,这就是房地产这个话题争议这么大的原因。我研究了10年房地产,把它总结为一句话,“长期看人口、中期看土地、短期看金融”,大家记住这句话就行了。


我们判断一个地方未来房价是涨还是跌,第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的,人口流入的地方,未来房价长期来说怎么走?涨。人口流出的呢?肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨,东北的房价不涨的原因。


中期看土地,如果这一个地方人口是流入的,政府还不供地,这个地方房价会怎么走?大涨。


短期看金融,如果一个地方人口是流入的,政府还不怎么供地,最近货币又开始刺激了,这个地方房价会怎么走?暴涨。


人口迁移背景下,房价什么时候见顶?


下面这张图就是我预测房价最核心的一张图,在2015年预测一线房价翻一倍做的。什么地方房价会涨,答案很简单,人口流入的,库存低的,政府不供地的。什么地方房价涨不动?人都跑了,政府还在拼命的供地,房价能涨得起来吗?



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