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深度:高房价还能撑多久? : 经理人分享

2017-12-07 10:13 网络整理

先泼点冷水,不要太乐观。

过去15年来,从02年开始,房价就以5年翻一倍的速度,稳定上涨。

在这种涨速下,闭着眼睛买房当然是没有问题的。

不管是多差的位置,多破的房子,多烂的户型,只要是差不多的城市,只要能拿手里5,6年,都有的赚。

那么问题来了。

未来3年房价还会上涨么?

未来5年会不会再翻一倍?

北上深能不能均价破10万?二线城市能不能再翻番?

可以肯定的说:

很难,几乎没有这样的可能性。

未来5年,也就是到2022年,房价能比今年的最高峰,涨50%,就已经是非常乐观的预测。

平均下来,也就是年化8%的复利,跟理财差不了太远,这还是比较乐观的情况。

甚至有更大的可能,现在买房是什么价,5年以后依然还是什么价,赚不到一分钱。

为什么未来这几年,会跟过去的情形不太一样?

原因主要有2点:

1.信贷上,国际大环境已发生根本性变化

2.政策上,仍在进一步的紧缩

下面我们就来具体说明,为什么会出现这样的情况。

1.信贷国际大环境,已发生根本性的变化

短期看货币,中期看土地,长期看人口,过去写过很多次,未来依然会继续出现,因为这个原理看起来虽然简单,但是非常的有用。

房价走势,在很大一部分程度上,就是信贷形势的体现。

08年降息4次,09年房价大涨。

12年降息2次,13年房价小涨。

15年降息5次,16年房价大涨。

(其中1次是14年11月,写在一起方便理解)

加息,房价稳或降,降息,房价涨。

从目前来看,楼市已经开始被定向加息。

加息通道下,不要奢望房价会涨。

未来这几年,贷款一定会越来越难,越来越严,利率也会越来越高,不要有幻想。

根据目前已知的信息:

1.开始对楼市定向加息 2.定向加息不过多影响实体经济

剩下的唯一变量就是:

对楼市的加息会持续多长时间?

这就是问题关键所在。

一旦知道了加息会持续多久,下一次降息什么时候才能到来,就能提前摸清楼市走势,知道下次上涨会是什么时候。

这就不得不说到信贷的国际大环境了。

过去10年,从08年开始,国际的货币环境都是非常宽松的,大家都拼了命的降息,你去欧洲贷款,利息都快接近于0,甚至有些国家你去贷款,人家银行还倒给你钱。

在这样的国际大环境下,我们怎么在国内玩加息降息,问题都不大。

但是,从今年开始不一样了,在美国的带领下,全球都开始进入一个加息通道,并将在未来持续很长一段时间。为了保住外汇储备,我们是绝无可能,在全球性的加息环境下,放宽国内的信贷政策。

根据美联储目前的规划,加息至少持续到19年下半年。

这也就意味着,2020年之前,全世界的信贷都很难放松。

信贷收紧的时候,房价是根本不可能逆势上涨的。

至于2020年以后会如何,还需要再看进一步的走势,但近期大环境已定,我们一定要认清目前的现状。

现在买房,想获得不错的收益,至少要等3年以上。

2.调控不会有半点放松

前段时间,有些中介在疯传北京限价解除,XXX城市或许效仿。XXX就是他们自己所在的地方,然后暗示近期房价还会涨。(当然只有一小部分,大部分中介还是靠谱的)

对于这些人,我只想说,一定不要跟国家唱反调。

不要把一点点的市场波动,都想成是调控的放松,都说成是涨价的预兆,最后只会招来更严厉的限制,倒霉的还是自己。

有时候,我们根本不需要知道政策具体是什么,我们只要看目的是什么就可以了。

目的是控制房价,就一定能控制,别不信,看北京,看上海,看深圳。

这三个城市的房价都能控制,别的城市还幻想什么呢?

只不过,在分城施政的影响下,会有一个先后顺序。

先涨的先稳住,后涨的后稳住,只要力度到了,不存在控制不住的情况。

北上深先涨,二线跟涨,三四线最后涨。

北上深先控制住,二线后控,三四线最后稳定下来。

毕竟还有去库存嘛。

这不,昨天东莞开始限价,前天沈阳也加入了楼市调控的阵营。

当5,6年没涨的东北,当库存大户沈阳都开始进入到调控通道,房价到底还能涨多少?

我们在买房之前,一定要记住一个根本的点,房价的最终归宿是什么。

不大涨不大跌,才是短期走势的真正归宿。

如果你的城市刚刚开始涨,那么你还有机会。

如果你的城市已经涨了很久,且涨幅超过40%,那么机会就已经不大了。

如果说信贷是房价的发动机,调控就是刹车片。

车速很快的时候,就算发动机熄火了,车也会继续高速滑行,所以我们要踩刹车。

猛踩刹车确实可以让车停下来,但松开刹车片却不能让车再次动起来。所以需要发动机的动力。

但是在3年内,信贷这个发动机,是不转的。

这也就意味着,如今冒失的闯进去,至少站岗3年。

最后,希望大家一定要搞明白调控和信贷的关系。

理解发动机和刹车片,对于车子的加速,减速来说,各自能起到的作用。

一旦理解这一点,再来看下面这句话:

短期看货币,中期看土地,长期看人口。

你就会发现,在房价走势的判断上,在城市投资的选择上,其实一切都有迹可循。

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