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房价不会跌 因为地价在支撑?

2017-12-07 10:13 网络整理

  说起对房价的看法,很多人都会拿地价来说事儿,认为最近新拍地块的折合楼面价会成为一个城市房价的下限。尤其是2015年以来楼市销售火爆,房地产企业普遍从缺钱变成不差钱,参加土地招拍挂也更加有底气,地价也随之水涨船高。

  这种情况下,大家不禁要问:地价会成为房价的支撑吗?面粉和面包到底是怎么个定价关系?

  首先,房价和地价由不同的供需关系决定。

  一个商品的价格是由商品本身的供需关系决定的,商品住宅和土地是两种不同的商品,其价格各自由本身的供给和需求决定,其中商品住宅的供给是目前可售的一手房和二手房房源总量,需求是刚需、投机客的买房需求;土地的供给是政府推出的招拍挂土地数量,需求是房地产开发商的拿地意愿。

  因此,商品房和土地完全是两个市场,由不同的供需关系分别决定了房价和地价,房地产项目理论上完全有可能出现亏损。

  那么,怎么直观的去看房地产项目有没有亏损呢?一般看楼盘的楼板价和房价的比例关系就可以知道,一般房价是楼板价的2-3倍较为正常,2倍以下基本可以判定楼盘是亏的。

  楼板价通俗点说就是楼盘每平米的土地成本,是用土地款除以楼盘的建筑面积得到的;房价就是商品住宅每平米的售价,房价和楼板价之间的差额是建安成本、各项费用及税金以及开发商的盈利。其中,建安成本就是把楼盘盖起来的建筑成本和配套的门窗、电梯、绿化等各项成本的总和。建安成本在不同城市、不同项目之间波动较大,比如一线城市的普通高层住宅的建安成本可能在4000-6000元/平米左右,高档住宅可能会在10000元/平米以上;二线城市的建安成本大约在3000-4000元/平米左右。

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