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北京房价涨幅因素分析

2018-01-05 13:16 网络整理

有四大因素会影响未来一个城市房价的上涨程度:

第一大影响因素
外来人口的“净增规模”
所谓外来人口的“净增规模”,是指一个城市常住人口的外来人口,减去本地流出人口之后的净增人口数值。外来人口的“净增规模”和素质直接决定一个城市未来房价的上涨动能,如果这个数值不断增多,或者在一定时期内稳定在一定的规模,就会不断“缓释”出有效购买力,房地产市场价格就会节节攀高;相反,一个城镇的流出人口过多且外来人口趋少,则其房价必然走低或长期滞涨。现在,几乎所有房价疲软的城市,都有一个共同特征:年富力强的本地主要劳动力外流趋势明显。
经过初步调查,在经济比较发达的一线城市,已经居住超过十年的“本地居民”,多数家庭名下有1-3套房产,中产阶层及中高收入者有2-4套住房;他们投资商品房,一是为了保值资产,二是谋取投资收益,这些房屋的主要用途是租给或卖给外来务工人员。全国各大城市的商品房一经开盘,最踊跃的购买者是没有本地户口的外来人口。外来人口规模越大,说明城市发展的人气越旺。有些一线城市因为担心外来人口挤占本地居民的公共资源,就采取刚性手段限制或清理外来人口,如果此举过度,其最后结果可能是刺破地产泡沫和导致城市服务功能弱化。
其实,无论是调控房价还是控制人口,政府应当避免刚性手段,而应当通过市场的与行政的行为有机结合的办法,否则会付出很大代价,而且难见成效。城市管理运营有一个基本的常识:外来的中高低端人口会有一个“自然形成”的比例,如果旨在清理和排挤低端外来人口,必然造成城市综合服务功能的“断链”。或者说,没有一定规模的低端人口对中高端人口的“滋养”,中高端人口也无法幸福地居住生活。相反,若要限制房价过快上涨,限制和清理外来人口,是最直接的办法,但也是负作用最大的办法。
第二大影响因素
城市综合资源配置能力
如果一个城市有优越的经济和权力资源,而且有极强的资源配置自主权,这个城市对各种经济社会发展的要素,就能产生极强的吸附力,城市的商业吸引力也会越来越强。这是推动一个城市房价节节攀高的最主要的因素之一。也就是说,一个城市的商业功能越强,城市房价就越高;相反,一个城市的房价总是“跟不上趟”,说明城市的商业功能和资源配置能力较弱。过去十多年间,珠海比深圳、天津比北京的房价,明显低很多,原因就在于此;南方某些小镇的房价比西安中心城区的房价还要高很多,主要原因也在于此。明白了这个道理,就能理解为什么有些投资者会犯这样的错误:卖掉一套大城市的房子,到二三线买了更大面积的低价房以期待升值,结果新买房子的升值就像蜗牛爬坡一样慢,错过了大城市更大的升值机会。
中国经济社会发展的一大特征是:中央和地方党政权力部门,把控着人力资源和经济资源配置的核心权力,对其核心领导层及经济决策与管控部门而言,其思想境界、商业嗅觉及资源配置能力如何,直接决定一个城市的发展命运。
第三大影响因素
城市“空间商业环境”的价值 
一个城市所在的地理位置,是否具有良好的“空间商业环境”优势,直接决定一个城市房价的弹性空间有多大。一个城市“空间商业环境”的核心构成要素包括:地理位置、资源条件、商贸物流条件、生产力水平等要素,这在很大程度上是自然的造化,很难短时间内人为改变。虽然有些城市的“空间商业环境”较差,但是房价也在不温不火地上涨,这只能说明是一种被动的自然属性的增长,如果这个增长明显低于地方GDP增长和货币存量增长,那实际上是资产的变相缩水。

中国有十三亿多的人口,为什么三分之二的人口会聚集分布在东南三分之一的土地上,就是因为这些地方的“空间商业环境”有明显的优势。而中西部很多地方,有良好的土地资源和自然资源,却一直没能快速发展起来,就在于那些城市的“商业空间环境”缺乏优势。


特别值得一提的是,很多人最容易忽视的一个问题是:如果一个城市的生产力水平较低,城市的房价就不会增长太快,或者说,一个城市房价的上涨幅度与城市的生产力水平“一脉相承”。一个城市的生产力水平是指城市人口的综合素养之高低,与城市管理者及常驻人口素质结构密切相关。生产力水平越高的城市,其经济发展越活跃,城市自身创造财富和提供公共服务的能力越强。比如,有些城市,由于会哭穷、会公关,或者有其他特殊人脉原因,可以对上要很多钱,虽然近些年来也把自己的城市建设得很漂亮,但充斥在城市的是脏乱差和不文明的行为,虽然把大城市管理办法引进来,也没有效果,这就是城市生产力水平低下的重要标志。换个角度来看,一个城市的房价越高,城市的文明程度就越高,但其边际效用也呈递减态势。
因此,一个城市的房地产价格,如果因为“空间商业环境”有明显的劣势,就不会有人气,房地产价格就只能处于疲软状态。
第四大影响因素
自然宜居环境及公共服务配套功能 
这是一个不言而喻的因素。如果一个城市有良好的自然宜居环境,而且城市在教育、医疗、文化、购物等城市公共服务配套功能方面日趋完善,那么城市的房价则会温和上涨,并不断吸引优秀人才“入驻”。这两者缺一不可。2015年下半年以来,珠海等二线城市房价突然发力“补涨”,核心原因就在于此。


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