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房地产税可能达不到抑房价的效果

2018-01-05 13:16 网络整理

即将过去的2017年,中国楼市经历了狂欢、惊险、失落与迷茫。这一年,全国范围内出台了200多次房地产调控政策。在开启“五限时代”后,下半年租售同权、购租并举的楼市调控出台,已将打击投资行为、控量措施结合,市场逐渐趋稳。


12月8日召开的中共中央政治局会议提出,加快住房制度改革和长效机制建设,是明年要着力抓好的一项重点工作。而一年前的政治局会议对房地产市场政策的表述为“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。从“研究建立”到“加快建设”,显然是阶段性的进展。


国务院发展研究中心市场经济研究所副所长、研究员邓郁松接受经济观察网采访时说,房地产长效机制是指有利于房地产市场持续、稳定、健康发展的政策组合。长效机制建立的背景是包括房地产形势的变化,以及从此前调控效果来看,中国应该在更加尊重市场规律的基础上,找到一条适合国情的,有利于房地产市场持续稳定健康发展的路线。


中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心课题组发布的《中国住房发展报告2017-2018》建议,将2018年确定为基础性制度和长效机制建设年,把持续调控融入到制度和长效机制建设中。


东北证券(000686,股吧)认为,此轮调控政策在2018年不会出现放松的情况,随着房价和销售的企稳, 此轮政策实施的目的已初步实现,政策亦无进一步收紧的必要,整个市场会以“稳” 字当先。


在多位专家看来,2018年土地、金融、税收等方面的调整,租赁市场的破局,将是决定房地产长效机制建立的关键所在。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉经济观察网,长效机制包括供应端的长效机制、需求端的长效机制和价格端的长效机制等内容。类似机制的真正落实,或会在2020年左右,尤其是需要不断观察当前变动的房地产市场因素。而大方向看,“房住不炒”的指导性精神更容易确立,将成为后续各类改革的基准内容。


土地供应多元化


上海(楼盘)易居房地产研究院提供的数据显示,截至2017年10月份,易居研究院监测的50个典型城市土地储备规模的同比增幅已保持了连续12个月的同比正增长,且增幅有扩大的趋势。


城市土地储备规模较好地衡量了具体城市潜在的房屋供 应量,属于在途商品房的性质。作为广义库存的重要范畴,它也是形成预售商品房即狭义库存的条件。


“应该说房企和城市的补库存战略正积极开展。大体上说,供应方面预计都会有所增加,因为实际上2016-2017年的去库存政策还是很不错的,所以总体上说会有类似的积极供地和补库存的导向。”严跃进认为,未来一年土地供应方面预计会增加,而且结构方面会有调整,尤其是类似租赁公寓等内容。


深圳(楼盘)市房地产研究中心高级研究员李宇嘉告诉经济观察网,目前房地产市场库存比较紧张的是一二线城市,所以2018年一二线城市的土地供应应该会更多,增长的更快。但是三四线城市因为数量较多,总量上还是占主体地位,应该会占到60%作用。


“一线城市土地招拍挂越来越少,偏向于租赁和保障性住房供地,二线城市基本上商品住房、租赁和保障性住房会同步增加。而三四线城市还是会以商品住房供地为主。”李宇嘉说,未来土地供应中,完全的招拍挂会越来越少,热点城市的土地供应更多地偏向于租赁,而且库存较低的商品住房的用地也会明显增加,集体土地入市会大规模地铺开。


官方公布的数据显示,今年开发商拿地的热情呈上升态势。据国家统计局统计数据,今年1-11月份,房地产开发企业土地购置面积为22158万平方米,同比增长16.3%。根据北京市官方数据,今年该市的土地出让已基本完成,仅从数据上来看,今年土地市场呈现出供应量大远超往年。


在国务院发展研究中心市场经济研究所副所长、研究员邓郁松看来,房地产市场的土地制度和政策层面,要根据市场供求的变化前瞻性地供地,既不要因为土地供应过量带来明显的供给过剩问题,带来所谓的去库存等问题;也不要因为人口大规模流入,进行人为地限制土地供应,造成供应不足、从而导致土地价格暴涨、市场预期变化。


金融制度设计应该放在首位

  

在房地产领域,金融的杆杆作用毫无疑问极为关键。房地产作为优质抵押品,其抵押价值成为金融机构的青睐对象。而金融政策的调整对楼市的影响,可以说是牵一发而动全身。


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